Der Kauf und Verkauf von DDR-Bungalows kann für Eigentümer von DDR-Bungalows, Kaufinteressenten, Alt- und Neupächter sowie Grundstückseigentümer aufgrund der besonderen rechtlichen Rahmenbedingungen zu unerwarteten Fallstricken führen.
Im Gegensatz zum Recht der BRD konnte in der DDR das Eigentum an einem Bungalow und das Eigentum an dem Grundstück, auf dem der Bungalow steht, auseinanderfallen. Nach bundesdeutschem Recht ist dies nur in ganz bestimmten Fällen möglich, so dass der Eigentümer des Grundstücks grundsätzlich immer auch Eigentümer des darauf befindlichen Bauwerks ist.
Um diese rechtlichen Unterschiede nach der Wiedervereinigung 1990 schrittweise anzugleichen, hat der Deutsche Bundestag das Schuldrechtsanpassungsgesetz geschaffen, das unter anderem Fragen zum Kündigungsschutz der Nutzer, aber auch Fragen zum Eigentum an den Bungalows beantwortet und Regelungen zur möglichen Entschädigung der Nutzer trifft.
Sabrina Bauroth ist auf das Schuldrechtsanpassungsgesetz spezialisierte Rechtsanwältin und beantwortet in diesem Beitrag Fragen rund um den Kauf und Verkauf von DDR-Bungalows.
Vorsorglich wird angemerkt, dass es im Zivilgesetzbuch der DDR keinen klassischen Pachtvertrag wie im BGB gab. Der Einfachheit halber wird im Folgenden jedoch trotzdem von “Pächtern” gesprochen.
Obwohl die Wiedervereinigung zwischen der BRD und der DDR bereits mehr als 30 Jahre zurückliegt, kann es beim Kauf oder Verkauf von DDR-Bungalows, Wochenendhäusern (sogenannten “Datschen”) oder Garagen immer noch zu rechtlichen Problemen kommen. Grund dafür ist, dass Grundstückseigentümer und Eigentümer des DDR-Bungalows grundsätzlich nicht ein und dieselbe Person sind oder waren.
Viele ungenutzte Grundstücke in der DDR, meist solche, die landwirtschaftlich durch die LPG nicht nutzbar waren, wurden den Bürgern mit Pacht- oder Nutzungsverträgen zu Erholungszwecken überlassen. Teilweise war dabei nicht klar, wem diese Grundstücke gehörten, oder sie befanden sich im Eigentum von Bürgern der BRD, der Kirchen, des Staates oder anderer DDR-Bürger. Die Nutzungsverträge wurden grundsätzlich unbefristet geschlossen und waren praktisch unkündbar.
Die Pächter übernahmen die Grundstücke und bebauten diese nach Erteilung entsprechender Baugenehmigungen z.B. mit DDR-Bungalows und anderen Baulichkeiten. Die Pächter haben zum Teil erhebliche Investitionen in die Errichtung der Bungalows vorgenommen. Nach dem Recht der DDR wurden die Bauherren dieser rechtmäßig errichteten DDR-Bungalows auch Eigentümer der auf fremdem Grund und Boden errichteten Bauwerke, wozu auch von den Pächtern installierte Versorgungseinrichtungen oder andere Grundstückseinrichtungen gehörten (z.B. Einfriedung). Alle von den Pächtern eingebrachten Anpflanzungen waren ebenfalls entschädigungsfähig.
Im Zivilrecht der BRD gibt es nur seltene Fälle, wie z.B. im Erbbaurecht, in denen das Eigentum am Grundstück und dem darauf errichteten Bauwerk auseinanderfällt. Der Eigentümer des Grundstücks wird grundsätzlich automatisch Eigentümer eines darauf errichteten Bauwerks, auch wenn es sich um ein fremdes Bauwerk handelt. Anders ist es bei Scheinbestandteilen, also Aufbauten, die vom Pächter nur zu einem vorübergehenden Zweck auf einem fremden Grundstück aufgestellt werden.
Nach der Wiedervereinigung forderten zahlreiche rechtmäßige Eigentümer, z.B. Bürger der BRD, ihre Grundstücke zurück. Teilweise wurden auch die rechtmäßigen Erben ausfindig gemacht und beanspruchten ihre Grundstücke.
Für viele neue und alte Grundstückseigentümer, aber auch für Pächter nach DDR-Recht, stellten sich nun aber tatsächliche und rechtliche Fragen wie etwa:
Die Fragen wurden im Schuldrechtsanpassungsgesetz für Grundstückseigentümer und Pächter der Grundstücke geregelt.
Ich unterstütze sowohl Grundstücksnutzer als auch -eigentümer mit Fachwissen und Verständnis bei allen Fragen der Schuldrechtsanpassung. Ich freue mich auf Ihre Anfrage und die Betreuung Ihres Falles!
Der Deutsche Bundestag verabschiedete 1994 ein Gesetz, das Schuldrechtsanpassungsgesetz - kurz SchuldRAnpG -, das die Rechtslage in Bezug auf Bauten und bauliche Anlagen regeln sollte, die zu Zeiten der DDR errichtet wurden und im Eigentum der Pächter, aber nicht der Grundstückseigentümer, stehen und insbesondere der Erholung, der Freizeitgestaltung oder der Errichtung von Garagen oder anderen eigenen, nicht Wohnzwecken dienenden baulichen Anlagen dienen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG).
Das Gesetz trat am 01.01.1995 in Kraft und gilt nur für DDR-Alt-Verträge, die bis zum 02.10.1990 geschlossen worden sind (§ 3 SchuldRAnpG). Das Gesetz sieht u.a. gestaffelte Kündigungsschutzzeiträume für Pacht- und Nutzungsverträge nach DDR-Recht sowie in bestimmten Fällen Entschädigungszahlungen vor.
Nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz war die Kündigung von in der DDR geschlossenen Verträgen über Grundstücke eines DDR-Bungalows eingeschränkt bzw. faktisch nur sehr schwer möglich. Die ordentliche Kündigung durch den Grundstückseigentümer war bis zum 01.12.1999 grundsätzlich ausgeschlossen (§ 23 Abs. 1 SchuldRAnpG).
Ab dem 01.01.2000 konnte der Grundstückseigentümer nur dann kündigen, wenn er das Grundstück zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigte (§ 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SchuldRAnpG). Außerdem musste ein dringendes Wohnraumbedürfnis des Grundstückseigentümers vorliegen, dem unter Abwägung beider Interessen der Ausschluss des Kündigungsrechts nicht zugemutet werden konnte.
Eine Kündigung wäre damals auch zulässig gewesen, wenn der Grundstückseigentümer das Grundstück der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen oder es alsbald für diese Nutzung vorbereiten wollte (§ 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SchuldRAnpG). Lagen diese Voraussetzungen nicht vor, war eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer bis zum 31.12.2004 nicht möglich.
Ab dem 01.01.2005 konnte der Grundstückseigentümer kündigen, wenn er das Grundstück zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für Personen benötigt, die zu seinem Hausstand gehören (§ 23 Abs. 3 Nr. 1 SchuldRAnpG). Eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer war auch möglich, wenn der Grundstückseigentümer das Grundstück für kleingärtnerische Zwecke, zur Erholung oder zur Freizeitgestaltung benötigt und bei einer Interessenabwägung seine Interessen die Interessen des Pächters überwiegen und deshalb der Ausschluss des Kündigungsrechts nicht zugemutet werden kann (§ 23 Abs. 3 Nr. 2 SchuldRAnpG).
Seit dem 04.10.2015 kann der Grundstückseigentümer nach den allgemeinen Vorschriften kündigen (§ 23 Abs. 4 SchuldRAnpG), also nach den Regelungen, die im BGB für die “normale” Beendigung von Miet- und Pachtverträgen gilt. Ein besonderer Grund oder die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen sind nicht mehr erforderlich.
Eine Ausnahme besteht für Pächter, wenn der Pächter am 03.10.1990 älter als 60 Jahre war. Dann ist nach § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer grundsätzlich bis zum Tod des Pächters ausgeschlossen (lebenslanger Kündigungsschutz).
Bei Beendigung des Vertragsverhältnisses, unabhängig davon, ob der Grundstückseigentümer oder der Pächter gekündigt hat, geht das Sondereigentum an einem rechtmäßig errichteten DDR-Bungalow automatisch vom Pächter auf den Grundstückseigentümer über (§ 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG). Das Schuldrechtsanpassungsgesetz sieht hierfür auch eine gewisse Entschädigung vor, wobei das Gesetz in § 12 zwei unterschiedliche Arten der Entschädigung vorsieht.
In § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG sah das Gesetz die Zeitwertentschädigung für den DDR-Bungalow vor. Hierfür musste das Vertragsverhältnis durch den Grundstückseigentümer gekündigt worden sein. Nach § 12 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG war die Zeitwertentschädigung vom Grundstückseigentümer jedoch nur zu leisten, wenn die Kündigung innerhalb der durch das Gesetz besonders geschützten Kündigungsschutzzeiträume ausgesprochen wurde.
Nach Ablauf des letzten besonderen Kündigungsschutzes zuzüglich einer weiteren Frist von sieben Jahren ist eine Zeitwertentschädigung nunmehr ausgeschlossen. Die letzte Sonderkündigungsfrist nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz galt bis zum 03.10.2015 (§ 23 Abs. 4 SchuldRAnpG). Das heißt, wenn der Grundstückseigentümer den bestehenden DDR-Vertrag seit dem 04.10.2022 (04.10.2015 plus 7 Jahre) kündigt, muss für einen rechtmäßig errichteten DDR-Bungalow keine Zeitwertentschädigung mehr gezahlt werden.
Der Pächter des Grundstücks und Eigentümer des DDR-Bungalows kann jedoch auch bei einer Vertragsbeendigung seit dem 04.10.2022 unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf Entschädigung haben.
Das Gesetz sieht in § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG eine Entschädigung wegen der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die darauf befindlichen Baulichkeiten, also z.B. den DDR-Bungalow, vor. Voraussetzung ist allerdings, dass das Grundstück heute nicht mehr regulär bebaut werden darf. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn das Grundstück nach den bauplanungsrechtlichen Regeln im Außenbereich liegt (§ 35 BauGB).
Die Frage, ob dem Pächter eine Entschädigung für seinen DDR-Bungalow zusteht, ist aufgrund der Komplexität der Regelungen rechtlich nicht einfach zu beurteilen. Die Pächter der Grundstücke sollten sich daher anwaltlich beraten lassen, um die im Einzelfall mögliche und rechtlich zustehende Entschädigung durchsetzen zu können.
Gleiches gilt für Grundstückseigentümer, die Entschädigungsforderungen abwehren möchten.
Der Verkauf von DDR-Bungalows wirft eine Reihe rechtlicher Probleme auf. Insbesondere die Frage nach dem Eigentum am DDR-Bungalow und dessen Verkäuflichkeit im Rechtssinn führt immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Die folgenden Sachverhalte sollen daher exemplarisch aufzeigen, wie in solchen Fällen rechtlich gehandelt werden muss:
Es besteht noch ein Altvertrag aus DDR-Zeiten und der rechtmäßig errichtete DDR-Bungalow soll an den Nachpächter verkauft werden.
Lösung: Nach der Rechtsprechung kann der DDR-Bungalow grundsätzlich nur dann als Sondereigentum erhalten bleiben, wenn auch der DDR-Altvertrag erhalten bleibt und der Pächter wechselt. Der Nachpächter tritt in den DDR-Altvertrag ein. Dies kann aber nur unter Beteiligung und mit Zustimmung des Grundstückseigentümers geschehen. Der neue Pächter und der alte Pächter können sich im Zuge des vereinbarten Nutzerwechsels vertraglich über den Kauf bzw. Verkauf des DDR-Bungalows einigen.
Es ist aber unter Beachtung bestimmter Vorgaben auch möglich, einen neuen Pachtvertrag abzuschließen, in dem der DDR-Bungalow als gesonderter Bestandteil dem neuen Pächter überlassen wird, und zwar vom Verpächter. Ein solch neuer Pachtvertrag muss jedoch hinsichtlich der Klauseln sorgfältig überdacht und ausgearbeitet werden, auch im Hinblick auf den gesetzlich zwingenden Eigentumsübergang nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Unbedingt notwendig ist die Mitwirkung und Beteiligung des Grundstückseigentümers.
Es besteht bereits ein BGB-Miet- oder Pachtvertrag (in der Regel als Folgevertrag zu einem DDR-Altvertrag), der nach dem 31.12.1994 abgeschlossen wurde. Der Altpächter hat damals die rechtmäßig errichtete DDR-Baulichkeit an den Nachpächter verkauft, der Nachpächter hat vom Grundstückseigentümer einen neuen Pacht- oder Mietvertrag erhalten. In diesem Vertrag ist nichts über das Eigentum an der Baulichkeit vermerkt.
Lösung: Mit Beendigung des DDR-Altvertrages ist der Grundstückseigentümer gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG automatisch Eigentümer des DDR-Bungalows geworden. Da es sich hierbei nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz um zwingendes Recht handelt, konnten anderslautende vertragliche Vereinbarungen den Eigentumsübergang auf den Grundstückseigentümer nicht verhindern. Der Nachpächter ist also nicht Eigentümer des DDR-Bungalows geworden, weil der Altpächter ihm das Eigentum nicht übertragen konnte.
Nachpächter, die den gezahlten Kaufpreis vom Altpächter zurückfordern wollen, sollten sich in diesem Fall anwaltlich beraten lassen. Ob eine solche Rückforderung möglich ist, hängt von vielen rechtlichen Faktoren ab, die ein Rechtsanwalt prüfen kann.
Es besteht bereits ein BGB-Miet- oder Pachtvertrag (in der Regel als Folgevertrag zu einem DDR-Altvertrag), der nach dem 31.12.1994 abgeschlossen wurde. Der Altpächter hat zu diesem Zeitpunkt den DDR-Bungalow an den Nachpächter verkauft, der Nachpächter hat vom Grundstückseigentümer einen neuen Pacht- oder Mietvertrag erhalten.
Im Gegensatz zu Sachverhalt 2 heißt es in diesem Vertrag aber: „Die Baulichkeit ist Eigentum des Pächters“.
Lösung: Auch in diesem Fall ist der Grundstückseigentümer gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG automatisch Eigentümer des DDR-Bungalows geworden, da es sich beim gesetzlichen Eigentumsübergang um zwingendes Recht handelt. Die vertragliche Vereinbarung zwischen Altpächter und Nachpächter kann dieses zwingende Recht nicht außer Kraft setzen.
Trotz vertraglicher Vereinbarung und einer eventuellen Zahlung eines Kaufpreises an den Altpächter ist der Nachpächter dann nicht Eigentümer des DDR-Bungalows geworden. Da nach dem BGB ein Sondereigentum an einer Baulichkeit unabhängig vom Eigentum am Grundstück in der Regel nicht möglich ist, sollte durch das Schuldrechtsanpassungsgesetz eine Anpassung der Rechtsverhältnisse aus DDR-Zeiten an die Rechtsverhältnisse des BGB erfolgen, insbesondere im Falle der Beendigung eines DDR-Nutzungsvertrages.
Mit dem Ende eines DDR-Altvertrages werden rechtmäßig errichtete DDR-Bungalows somit wesentliche Bestandteile der Grundstücke. Sollte eine Umwidmung eines solch wesentlichen Bestandteils durch Pächter und Grundstückseigentümer gewollt sein, was eine selbständige Übertragbarkeit des Bungalows ermöglichen könnte, müsste dies durch einen entsprechenden Vertrag vereinbart werden. Der eindeutige Wille aller Vertragsparteien zu einer solchen selbständigen Übertragbarkeit muss aus dem Vertrag klar hervorgehen.
Ein solcher Vertrag sollte in jedem Fall von einem fachkundigen Rechtsanwalt entworfen werden, der mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz vertraut ist und die Problematik des Kaufs und Verkaufs von DDR-Bungalows aus seiner Praxis kennt. Andernfalls können fehlerhafte und unpräzise Vertragsklauseln auch noch nach vielen Jahren zu Rechtsstreitigkeiten führen.
Sie benötigen eine Beratung oder Vertretung im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf von aus DDR-Zeiten stammenden Baulichkeiten? Bei Ihrem Fall unterstütze ich Sie gern und freue mich auf Ihre Anfrage!
Bitte beachten Sie aber, dass jede anwaltliche Tätigkeit gebührenpflichtig ist.
Diese ausgewählten Sachverhalte zeigen, dass die rechtlichen Fallstricke bei Kauf und Verkauf von DDR-Bungalows für juristische Laien kaum zu durchschauen sind.
Kompliziert kann es für Altpächter, Nachpächter und Grundstückseigentümer auch werden, wenn der Kauf/Verkauf von DDR-Bungalows zwischen dem 03.10.1990 und dem 31.12.1994 geschehen ist und in diesem Zuge neue Pachtverträge abgeschlossen wurden. In der genannten Zeitspanne galt das Schuldrechtsanpassungsgesetz noch nicht. Die damit verbundenen Rechtsprobleme bedürfen einer fundierten Rechtsberatung durch einen Experten, der in Kenntnis der gesetzlichen Regelungen die rechtlichen Fallgestaltungen und Problemkreise richtig und mit dem notwendigen Weitblick einordnen kann, auch unter Heranziehung bereits existenter Rechtsprechung zur Thematik. Nur so können spätere Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.
Wenn Sie einen DDR-Bungalow verkaufen oder kaufen wollen, sollten Sie sich daher in jedem Fall vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages an einen Rechtsanwalt mit einschlägiger Fachkenntnis wenden. Im Zweifel werden Sie trotz eines wirksam geschlossenen Kaufvertrages nicht Eigentümer des DDR-Bungalows, auch wenn dieser Eigentumsübergang im Vertrag vereinbart wurde und Sie einen Kaufpreis gezahlt haben. Die Zahlung des Kaufpreises hat aufgrund der Grundsätze (Trennung von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft) des BGB keine Auswirkung auf die Eigentumsverhältnisse.
Rechtsanwältin Sabrina Bauroth ist spezialisiert auf die Beratung und rechtliche Prüfung im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung von zu DDR-Zeiten errichteten Bungalows, Garagen, Gebäuden und sonstigen Erholungseinrichtungen im Lichte des Schuldrechtsanpassungsgesetzes. Sie berät und vertritt regelmäßig Mandanten, die vom Kauf und Verkauf von DDR-Bungalows betroffen sind, sowie Grundstückseigentümer und verfügt daher über die erforderlichen Kenntnisse des einschlägigen Rechts.
In der DDR konnte das Eigentum an einem Bungalow und dem dazugehörigen Grundstück getrennt sein, was zu besonderen rechtlichen Problemen führen konnte. Im Gegensatz dazu sieht das bundesdeutsche Recht im Allgemeinen vor, dass der Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer des darauf befindlichen Bauwerks ist.
Das Schuldrechtsanpassungsgesetz wurde nach der Wiedervereinigung eingeführt, um Fragen des Kündigungsschutzes von Pächtern und des Eigentums an DDR-Bungalows zu klären. Hintergrund dessen war, dass BGB-konforme Rechtsverhältnisse hergestellt werden sollten. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz regelt den Kündigungsschutz für Pachtverträge nach DDR-Recht, die Frage, wer Eigentümer eines Bungalows nach Vertragsbeendigung wird und sieht in bestimmten Fällen Entschädigungszahlungen vor.
Nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz geht das Eigentum am DDR-Bungalow mit Beendigung des DDR-Vertragsverhältnisses automatisch auf den Grundstückseigentümer über. Die führt zur Angleichung des Rechts der DDR an das des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und seine rechtlichen Wirkungen.
Bei Kündigungen von DDR-Altverträgen seit dem 04.10.2022 kann eine Entschädigung vom Pächter nur noch beansprucht werden, sofern eine Verkehrswerterhöhung durch den Bungalow vorliegt und der Grundstückseigentümer den Bungalow erhalten will. Insgesamt kommt es aber für die Frage einer Entschädigung immer auf die konkreten Umstände des Falles an, die sorgfältig geprüft werden müssen.
Der Verkauf von DDR-Bungalows wirft eine Reihe rechtlicher Probleme auf, insbesondere hinsichtlich des Eigentums am DDR-Bungalow und der Auswirkungen von Verträgen und Vertragsgestaltungen auf das Eigentum.
Es wird empfohlen, sich vor dem Kauf oder Verkauf rechtlich beraten zu lassen, um potentielle Fallstricke zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Eigentumsverhältnisse vorhandener Bungalows oder anderer Baulichkeiten aus DDR-Zeiten rechtlich eindeutig geregelt sind.
Es ist wichtig, alle rechtlichen Aspekte zu berücksichtigen und anwaltlichen Rat einzuholen, damit der Verkauf oder Kauf reibungslos verläuft und die Eigentumsverhältnisse klar sind. Ohne klare Vertragsgestaltungen zwischen den Beteiligten und Prüfung der Situation vor dem Abschluss eines (neuen) BGB-Pachtvertrages drohen spätere Streitigkeiten. Da viele Käufer erfahrungsgemäß hohe Beträge in DDR-Bungalows investieren, sollten sie vorher unbedingt die Rechtslage prüfen lassen, um keine Verluste zu erleiden.
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