Auch Jahrzehnte nach der Wiedervereinigung sorgt ein spezielles Gesetz noch immer für erheblichen Beratungsbedarf bei Eigentümern und Nutzern von Grundstücken in Ostdeutschland: das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG). Es regelt, unter welchen Voraussetzungen Altverträge aus der Zeit der DDR weiter gelten oder beendet werden können und wann eventuell eine Entschädigung gefordert werden kann.
Viele Eigentümer fragen sich heute, ob sie ein solches Nutzungsverhältnis kündigen dürfen, beispielsweise weil sie das Grundstück verkaufen oder selbst nutzen bzw. an andere Pächter überlassen möchten. Gleichzeitig stehen Nutzer, die oft jahrzehntelang investiert und die Grundstücke gepflegt haben, vor der Unsicherheit, ob ihr Pachtvertrag noch Bestandsschutz genießt.
Der rechtliche Rahmen ist dabei komplex. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz enthält eine Vielzahl von Schutzvorschriften, Fristen und Sonderregelungen, die sich im Laufe der Jahre mehrfach verändert haben. Wer einen solchen Vertrag kündigen oder gegen eine Kündigung vorgehen möchte, sollte die gesetzlichen Vorgaben daher genau kennen, auch um mögliche Nachteile zu vermeiden. Formfehler oder falsche Einschätzungen können schnell zur Unwirksamkeit der Kündigung, zur Verlängerung der Kündigungsfrist oder zu langwierigen Gerichtsverfahren führen.
In diesem Beitrag informiert Rechtsanwältin Sabrina Bauroth darüber, was das Schuldrechtsanpassungsgesetz konkret regelt, wann ein Nutzungsvertrag aus DDR-Zeiten (er kann als Miet- oder Pachtvertrag zu beurteilen sein) noch Bestandsschutz genießt, unter welchen Bedingungen eine Kündigung möglich ist, welche Fristen, Formerfordernisse und Begründungen beachtet werden müssen und warum eine rechtliche Prüfung durch eine auf das Schuldrechtsanpassungsgesetz spezialisierte Anwältin sinnvoll ist.
Übersicht:
Nach der Wiedervereinigung Deutschlands standen viele Eigentümer und Nutzer von Grundstücken in den neuen Bundesländern vor einem rechtlichen Dilemma. Zahlreiche Nutzungsverhältnisse über fremde Grundstücke, die in der DDR geschlossen worden waren, existierten zwar nach dem 3. Oktober 1990 weiter, passten jedoch nicht in das westdeutsche Zivilrecht, da sie unter völlig anderen Bedingungen abgeschlossen worden waren. Um diesen Sonderfall zu klären und sowohl Nutzer als auch Eigentümer zu schützen bzw. einen Interessenausgleich zu schaffen, erließ der Gesetzgeber das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG). Dieses regelt bis heute, unter welchen Voraussetzungen solche Altverträge fortgelten oder beendet werden können.
Das Gesetz wurde 1994 verabschiedet, trat am 1. Januar 1995 in Kraft und stellt eine wichtige Übergangslösung dar. Einerseits schützt es langjährige Nutzer vor dem plötzlichen Verlust ihrer Nutzungsmöglichkeiten, andererseits schafft es rechtliche Klarheit für Grundstückseigentümer, die über ihr Eigentum nach langen Jahren der vertraglichen Gebundenheit wieder frei verfügen wollen.
Es ist somit ein Spezialgesetz für die Umstellung von DDR-Verträgen in das bundesdeutsche Zivilrecht und betrifft insbesondere Miet- und Pachtverhältnisse, die vor dem 3. Oktober 1990 in der DDR begründet wurden.
In der ehemaligen DDR wurden zahlreiche Grundstücke dauerhaft zur Nutzung überlassen. Oft geschah dies durch staatliche Stellen, Betriebe oder Wohnungsbaugesellschaften, aber durchaus auch durch private Eigentümer. Die Nutzer errichteten auf diesen (fremden) Grundstücken Wochenendhäuser, Lauben oder Garagen, die grundsätzlich Eigentum der Nutzer waren bzw. wurden, sofern sie rechtmäßig errichtet worden sind.
Nach der Wiedervereinigung stellte sich die Frage, wie mit diesen sogenannten Altnutzungsverhältnissen umzugehen sei. Zu diesem Zweck wurde das Schuldrechtsanpassungsgesetz geschaffen.
Davon sind ausschließlich Grundstücke in den neuen Bundesländern betroffen, die auf Grundlage von DDR-Recht verpachtet oder überlassen wurden und bei denen die zu DDR-Zeiten geschlossenen Nutzungsverträge derzeit noch bestehen. Dies betrifft eine Vielzahl von Konstellationen, darunter:
In vielen Fällen liegen naturgemäß keine modernen schriftlichen Pachtverträge wie aus heutiger Zeit, sondern sogenannte Nutzungsverträge, Überlassungsgenehmigungen oder andere alte (nicht selten handschriftlich verfasste) Schriftstücke aus der Zeit der DDR vor. Manche Pächter haben die Grundstücke über Generationen hinweg genutzt, ohne jemals Eigentümer zu werden, haben also oft eine ganz besondere Beziehung zur genutzten Fläche.
Diese nutzungsbasierte Eigentumssituation hat zur Folge, dass viele Eigentümer keine tatsächliche Verfügungsmacht über ihr Grundstück haben, da auf dem Grundstück noch Verträge liegen. Gleichzeitig genießen viele Pächter einen gewissen Bestandsschutz durch das Schuldrechtsanpassungsgesetz bzw. müssen im Falle einer Kündigung die Rechtsfolgen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes einbezogen und beachtet werden.
Für Grundstückseigentümer stellt sich die Frage, ob und wie ein Altnutzungsverhältnisbeendet werden kann und welche Folgen das hat. Oft möchten Eigentümer das Grundstück selbst nutzen, verkaufen oder anderweitig verwerten. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz erlaubt eine Kündigung dieser Verträge, aber nur unter bestimmten, im Gesetz abschließend geregelten Voraussetzungen.
Für Nutzer, also Grundstücksmieter und -pächter wiederum ist es wichtig zu wissen, ob sie sich auf einen fortbestehenden Bestandsschutz berufen können. Viele Betroffene haben in den letzten Jahrzehnten erhebliche Investitionen in ihr Wochenendhaus oder ihren Garten getätigt und sind auf eine langfristige Nutzung angewiesen.
Daher ist eine genaue rechtliche Prüfung des jeweiligen Einzelfalls entscheidend. Ob ein Vertrag unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz fällt, wie lange er gilt und unter welchen Bedingungen er zu welchem Zeitpunkt gekündigt werden kann, hängt von mehreren Faktoren ab. Von Bedeutung sind dabei vor allem der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die Art der Nutzung und die Form der Vereinbarung. Individuell ausgehandelte Klauseln können im Einzelfall auch einen Kündigungsschutz bedeuten, der über das Gesetz hinausgeht
Im Zweifel sollten sich Pächter oder Eigentümer an einen Rechtsanwalt wenden, der Erfahrung mit dieser Spezialmaterie hat. Sabrina Bauroth ist Rechtsanwältin und unterstützt sowohl Grundstücksnutzer/Pächter als auch Grundstückseigentümer mit Fachwissen und Erfahrung bei allen Fragen rund um die Schuldrechtsanpassung in Bezug auf die Eigentumssituation und Kündigungsmöglichkeiten.
Sabrina Bauroth ist Rechtsanwältin und auf das Schuldrechtsanpassungsgesetz spezialisiert. Sie steht Ihnen für alle erbrechtlichen Fragen gern zur Verfügung!
Hat der Vermächtnisnehmer von seinem Vermächtnis erfahren, z.B. durch Benachrichtigung des Nachlassgerichts, so erhält er das Das Schuldrechtsanpassungsgesetz regelt die rechtliche Behandlung von Nutzungsverhältnissen, die vor dem 3. Oktober 1990 in der DDR begründet wurden und über diesen Zeitpunkt hinaus fortbestanden bzw. bis heute fortbestehen, wobei aber die Rechtsfolgen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nur für die Verträge greifen, die nach dem 01.01.1995 beendet wurden oder noch werden. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen Miet- und Pachtverhältnissen. Für Grundstückseigentümer und Pächter ist es entscheidend, ob ihr Vertrag unter die Definition eines sogenannten Altvertrags fällt. Denn nur dann greifen die besonderen Schutz- und Kündigungsregelungen des Gesetzes.
Ein Nutzungsvertrag im Sinne des Schuldrechtsanpassungsgesetzes in Gestalt eines Pachtvertrages liegt immer dann vor, wenn ein Grundstück zur Nutzung überlassen wurde und dem Nutzer zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wurde, aus der Nutzung wirtschaftliche oder rechtliche Vorteile (Früchte) zu ziehen. Bei der Beurteilung dessen treffen die Regelungen der DDR und diejenigen des BGB aufeinander. Typisch ist die Fruchtziehung beispielsweise bei Garten- oder Erholungsgrundstücken, auf denen der Pächter ein Wochenendhaus errichtet und über Jahre hinweg selbst bewirtschaftet hat. Auch landwirtschaftlich genutzte Flächen fallen regelmäßig unter die Kategorie der Pacht, da hier eine Nutzung der Sach- und Rechtsfrüchte im Vordergrund steht.
Die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht ist für die Anwendung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes von großer Bedeutung. Ein Mietvertrag erlaubt die Nutzung einer Sache, zum Beispiel eines Grundstücks oder eines Gebäudes, gegen Entgelt. Der Mieter hat aber keine Befugnis, Erträge aus dieser Nutzung zu ziehen. Bei einem Pachtvertrag wird dem Nutzer hingegen zusätzlich das Recht eingeräumt, die sogenannten Früchte zu ziehen. Das bedeutet, er darf aus der Nutzung einen wirtschaftlichen Nutzen ziehen, beispielsweise durch Obsternte, Gemüseanbau, die Nutzung vorhandener Pachtgebäude (z.B. Gaststätte) oder die Erhebung von Eintrittsgeldern bei Veranstaltungen.
In der Praxis ist die Abgrenzung oft schwierig, insbesondere wenn keine schriftlichen Verträge vorliegen, die Verträge keine Details zur Nutzung enthalten oder die Nutzung über Jahrzehnte hinweg unterschiedlich war. Entscheidend sind dann die tatsächlichen Umstände der Nutzung sowie die beiderseitigen Erwartungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. In Zweifelsfällen empfiehlt sich hier immer eine rechtliche Bewertung durch eine fachkundige Anwaltskanzlei, die mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz vertraut ist. Die meisten Altverträge unterfallen aber den Regelungen des Pachtrechts.
Das Schuldrechtsanpassungsgesetz enthält eine Reihe von Bestimmungen, die das Verhältnis zwischen Verpächter und Pächter regeln. Auf Seiten des Pächters stehen vor allem Schutzvorschriften im Vordergrund. Dies gilt insbesondere, wenn das Grundstück als Erholungsfläche genutzt wird oder wenn auf dem Grundstück eigene bauliche Anlagen rechtmäßig errichtet wurden. In der Regel darf der Pächter davon ausgehen, dass das Nutzungsverhältnis fortbesteht, solange keine berechtigte Kündigung erfolgt oder er selbst den Wunsch hat, sich vom Vertrag zu lösen.
Auch der Verpächter hat die Möglichkeit, das Pachtverhältnis zu kündigen. Dies war bis zum 04.10.2015 nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, seitdem kann der Vertrag jedoch unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen grundsätzlich ohne besondere Begründung beendet werden.
Beide Parteien haben Pflichten, die über die Dauer des Vertragsverhältnisses eingehalten werden müssen. So muss der Pächter das Grundstück ordnungsgemäß nutzen und darf keine vertragswidrigen baulichen Veränderungen vornehmen, sofern ihm dies nicht durch die Überleitungsregelungen gestattet ist. Der Verpächter muss die Nutzung dulden, solange der Vertrag besteht und kein rechtskräftiger Räumungstitel vorliegt.
Viele der noch bestehenden Nutzungsverhältnisse aus DDR-Zeiten sind rechtlich nicht eindeutig einzuordnen. Deshalb ist es für beide Seiten wichtig, den rechtlichen Status genau zu kennen. Nur so kann beurteilt werden, ob das Schuldrechtsanpassungsgesetz Anwendung findet und welche Handlungsmöglichkeiten bestehen.
Ob Sie als Eigentümer über Ihr Grundstück frei verfügen möchten oder als Pächter eine Kündigung erhalten haben: Die juristische Bewertung Ihres Vertrags und der damit verbundenen Rechtsfolgen ist der erste Schritt zur Klarheit. Rechtsanwältin Sabrina Bauroth hilft Ihnen, Ihre Rechte zu wahren und eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Wer als Grundstückseigentümer einen Pachtvertrag aus DDR-Zeiten beenden möchte, sieht sich besonderen rechtlichen Herausforderungen gegenüber. Auch Pächter, die eine Kündigung erhalten haben, fragen sich, ob diese wirksam ist. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz enthält spezielle Vorschriften zur Kündigung solcher Altverträge. Um das Vertragsverhältnis rechtssicher zu beenden, sind die genauen Kenntnisse dieser Regelungen erforderlich.
In § 23 SchuldRAnpG sind bestimmte Kündigungsfristen festgelegt, die Mieter und Pächter schützen sollen. Der Gesetzgeber hat zeitlich gestaffelte Kündigungsmöglichkeiten eingeführt, um die ordentliche Kündigung durch den Eigentümer nur in bestimmten Fällen zu ermöglichen und den Pächter somit zu schützen. Je nachdem, welche Stufe des Kündigungsschutzes galt, waren immer weniger Voraussetzungen nötig, um einen solchen DDR-Altvertrag kündigen zu können.
Nach § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG war es bis zum 31.12.1999 generell ausgeschlossen, DDR-Altverträge zu kündigen.
Ab dem 01.01.2000 war eine Kündigung für Grundstückseigentümer möglich, wenn der Eigentümer das Grundstück zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigte (§ 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SchuldRAnpG). Zusätzlich musste ein dringendes Wohnraumbedürfnis des Eigentümers vorliegen. Außerdem wurde zwischen den Interessen des Pächters und denen des Grundstückseigentümers abgewogen, ob eine Kündigung zumutbar war.
Ein zweiter Fall, in dem eine Kündigung durch den Eigentümer zulässig war, lag vor, wenn der Eigentümer das Grundstück der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen oder es alsbald für diese Nutzung vorbereiten wollte (§ 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SchuldRAnpG).
Waren diese Voraussetzungen nicht gegeben, dann war eine Kündigung bis zum 31.12.2004 ausgeschlossen.
Ab dem 01.01.2005 fiel die nächste Stufe des Kündigungsschutzes weg. Eine Kündigung durch den Eigentümer war ab diesem Zeitpunkt möglich, wenn er das Grundstück zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für Personen, die zu seinem Hausstand gehören, benötigte (§ 23 Abs. 3 Nr. 1 SchuldRAnpG). Ein dringendes Wohnraumbedürfnis oder eine Abwägung zwischen den Interessen des Eigentümers und denen des Pächters war nun nicht mehr notwendig.
Eine weitere Möglichkeit für den Eigentümer, das Grundstück zu kündigen, lag vor, wenn er es für kleingärtnerische Zwecke, zur Erholung oder zur Freizeitgestaltung benötigte (§ 23 Abs. 3 Nr. 2 SchuldRAnpG). Zusätzlich verlangte diese Kündigungsmöglichkeit eine Abwägung zwischen den Interessen des Eigentümers und des Pächters. Eine Kündigung war nur zulässig, wenn die Interessen des Eigentümers überwogen.
Waren diese Voraussetzungen nicht gegeben, dann war eine Kündigung bis zum 03.10.2015 ausgeschlossen.
Mit dem 04.10.2015 fiel die letzte Stufe des Kündigungsschutzes aus dem Schuldrechtsanpassungsgesetz, so dass alle heute noch bestehenden Nutzungsverträge aus DDR-Zeiten grundsätzlich (von Einzelfällen mit individuell ausgehandelten Kündigungsfristen abgesehen) ohne besondere Begründung mit der gesetzlichen Frist des BGB kündbar sind (über § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG).
Eine letzte, noch heute geltende Ausnahme ist § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG. Demnach ist die ordentliche Kündigung zu Lebzeiten des Nutzers oder Pächters ausgeschlossen, wenn dieser am 03.10.1990 das 60. Lebensjahr bereits überschritten hatte. Im Jahr 2025 müssten Nutzer/Pächter somit etwa 95 Jahre alt sein, damit dieser Schutz für sie noch gilt, so dass diese Ausnahmeregelung auf immer weniger Personen zutrifft.
Der Kündigungsschutz aus § 23 SchuldRAnpG galt nur im Hinblick auf die ordentliche Kündigung durch den Eigentümer. Soweit ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag, konnte der Eigentümer den Pachtvertrag auch ohne Einhaltung des Kündigungsschutzes aus § 23 SchuldRAnpG kündigen. Dies gilt auch heute noch. Gründe für eine solche außerordentliche Kündigung sind beispielsweise der Zahlungsverzug, die vertragswidrige Nutzung oder der Verstoß gegen Vertragspflichten nach Abmahnung.
Das Schuldrechtsanpassungsgesetz schränkte die Kündigungsfreiheit des Eigentümers bis zum Jahr 2015 stark ein, um das zu DDR-Zeiten begründete Vertrauen der Nutzer auf den Bestand der Verträge zu schützen. Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verkaufsinteresse war bis zum 04.10.2015 grundsätzlich ausgeschlossen, solange keine besonderen gesetzlichen Voraussetzungen vorlagen. Auch eine außerordentliche Kündigung war nur möglich, wenn ein schwerwiegender Grund gegeben war.
Seit dem 04.10.2015 sind solche Voraussetzungen jedoch nicht mehr notwendig. Die Pachtverhältnisse können seitdem grundsätzlich nach den Kündigungsfristen des BGB beendet werden.
Für Pachtverträge gilt: Gemäß § 584 Abs. 1 BGB kann der Pachtvertrag zum Ende des Kalenderjahres gekündigt werden, sofern die Kündigung spätestens am dritten Werktag des halben Pachtjahres dem Pächter zugegangen ist. Das heißt, nachdem das Pachtjahr im Einzelfall bestimmt wurde, muss geklärt werden, welcher Tag der dritte Werktag des halben Pachtjahres ist.
Entspricht das Pachtjahr dem Kalenderjahr, wäre beispielsweise eine Kündigung zum 31.12. eines Jahres zulässig, wenn die Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag im Juli beim Pächter eingeht. Wenn man den Pachtvertrag in einem solchen Fall also zum 31.12.2025 kündigen wollen würde, müsste die Kündigung spätestens am 03.07.2025 beim Pächter eingegangen sein.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Das bedeutet, dass die Kündigung eigenhändig unterschrieben und dem Pächter in Papierform übermittelt werden muss. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder mündlich ist nicht wirksam. Um den Zugang nachweisen zu können, empfiehlt es sich, das Kündigungsschreiben per Einwurf-Einschreiben oder Boten zu senden oder es gegen schriftliche Empfangsbestätigung zu übergeben. Die sicherste Zustellungsform stellt jedoch noch immer die förmliche Zustellung (über Gerichtsvollzieher) dar.
Die Kündigung muss unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass das Vertragsverhältnis beendet werden soll. Außerdem sollte, damit die Kündigung eindeutig einem konkreten Vertragsverhältnis zugeordnet werden kann, die genaue Bezeichnung des Vertragsverhältnisses im Kündigungsschreiben genannt werden. Dies können etwa die Lage des Grundstücks (Flurstück, Adresse, ggf. Katasterangabe), die Vertragsparteien oder, soweit vorhanden, das Datum des ursprünglichen Vertragsschlusses sein.
Die Kündigung wird frühestens zum Ende des laufenden Pachtjahres wirksam, sofern sie fristgemäß ausgesprochen wurde.
Beispiel: Entspricht das Pachtjahr dem Kalenderjahr, hätte die Kündigungserklärung im Jahr 2025 spätestens am 03.07.2025 beim Pächter eingehen müssen, um zum 31.12.2025 zu enden. Gleiches gilt für einen Eingang beim Verpächter, sofern der Pächter gekündigt haben sollte. Bei Zugang nach dem 03.07.2025 (dritter Werktag) verschiebt sich das Vertragsende dagegen auf den nächstmöglichen Zeitpunkt, im konkreten Beispiel also auf den 31.12.2026.
Die Kündigung von Nutzungsverhältnissen im Geltungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zählt zu den besonders anspruchsvollen Themen des Grundstücksrechts in den neuen Bundesländern. Ob eine Kündigung im konkreten Fall zulässig ist, ob Fristen gewahrt wurden und welche Schutzvorschriften und Rechtsfolgen zugunsten des Pächters bzw. des Verpächters gelten, erfordert eine sorgfältige rechtliche Prüfung.
Für beide Seiten geht es meist um viel: Für Grundstückseigentümer steht die wirtschaftliche Nutzung oder Verwertung ihres Eigentums im Raum, während für Pächter oft jahrzehntelange Investitionen oder der dauerhafte Erhalt eines Wochenendgrundstücks auf dem Spiel stehen.
Um kostspielige Fehler, unwirksame Kündigungen oder langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie in jedem Fall frühzeitig anwaltlichen Rat einholen. Rechtsanwältin Sabrina Bauroth ist auf genau diese Konstellationen spezialisiert. Sie verfügt über umfassende Erfahrung in der rechtlichen Begleitung von Eigentümern und Nutzern, die bestehende Nutzungsverhältnisse beenden möchten.
Ihre Tätigkeit umfasst insbesondere:
Dank ihrer Spezialisierung auf den Erwerb und die Veräußerung von DDR-Bungalows, Garagen und anderen baulichen Anlagen auf fremdem Grund kennt Rechtsanwältin Bauroth nicht nur die Besonderheiten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes, sondern auch die praktischen Probleme bei der Umsetzung von Kündigungen.
Wenn Sie eine Kündigung mit Berührung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes rechtssicher vorbereiten oder eine erhaltene Kündigung rechtlich prüfen lassen möchten, sind Sie bei ihr in den besten Händen.
Mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) sollten die rechtlichen Fragen zu Miet- und Pachtverhältnissen geklärt werden, die bis zum 3. Oktober 1990 in der DDR entstanden sind. Es schützt langjährige Nutzer solcher Grundstücke vor dem plötzlichen Verlust ihrer Rechte, ermöglicht Eigentümern aber seit dem 04.10.2015 aber auch, durch grundsätzlich ohne Begründung mögliche Kündigungen wieder über ihr Eigentum zu verfügen.
Betroffen sind nur Grundstücke in den neuen Bundesländern, die zu DDR-Zeiten zur Nutzung überlassen wurden. Typische Beispiele sind Wochenendgrundstücke mit oder ohne Bungalows, Garagen oder Gartenlauben . Meist gibt es schriftliche Überlassungsgenehmigungen oder Nutzungsvereinbarungen aus DDR-Zeiten.
Ja. Eine ordentliche Kündigung war früher durch § 23 SchuldRAnpG stark eingeschränkt. Seit dem 4. Oktober 2015 ist die ordentliche Kündigung grundsätzlich wieder nach den allgemeinen Regeln des BGB möglich, es bestehen jedoch noch vereinzelte Ausnahmen, zum Beispiel § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG (Schutz älterer Nutzer, die am 03.10.1990 das 60. Lebensjahr schon überschritten hatten). Eine außerordentliche Kündigung war und ist weiterhin möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (z.B. Pflichtverletzungen durch den Pächter).
Wenn die Erben die Erfüllung verweigern oder sich auf finanzielle Schwierigkeiten berufen, kann der Vermächtnisnehmer zunächst versuchen, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Bleibt dies erfolglos, besteht die Möglichkeit einer gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs nach § 2147 BGB. Ein auf Erbrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann dem Vermächtnisnehmer dabei behilflich sein.
Nach § 584 BGB muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Pachtjahres beim Pächter eingehen, damit das Pachtverhältnis zum Ende des Pachtjahres beendet ist. Das Pachtjahr muss in jedem Fall individuell und je nach Vertragsgestaltung bestimmt werden. Wird die jeweils geltende Frist verpasst, verschiebt sich das Vertragsende faktisch um ein Jahr. Auch individuelle Fristen aus dem Altvertrag können zu beachten sein, sofern sie wirksam vereinbart wurden.
Eine wirksame Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein (eventuell auch durch einen Bevollmächtigten, wobei jedoch eine Originalvollmacht beizufügen ist). Sie muss das konkrete Vertragsverhältnis eindeutig bezeichnen (Grundstück, Lage, Parteien, ggf. Vertragsdatum) und klar erklären, dass der Vertrag beendet wird.
Wenn ein DDR-Altvertrag gekündigt oder eine Kündigung geprüft werden soll, ist es ratsam, rechtlichen Beistand zu suchen. Die rechtlichen Regelungen sind teils komplex und mit Fallstricken versehen. Rechtsanwältin Sabrina Bauroth ist auf genau solche Fälle spezialisiert. Sie prüft, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung möglich ist und welche Folgen diese hat., Sie begleitet Mandanten sicher durch das Verfahren.
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