Die Auflösung einer Erbengemeinschaft, insbesondere wenn Immobilien zum Nachlass gehören, ist häufig ein komplexer und emotional belastender Prozess. Häufig sind mit Immobilien, speziell wenn es sich um das Elternhaus handelt, emotionale Bindungen der Erben verbunden, insbesondere wenn die Kinder eine Erbengemeinschaft bilden. Sind sich mehrere Erben nicht einig, wie mit einer geerbten Immobilie verfahren werden soll, können unterschiedliche Interessen und Vorstellungen schnell zu Konflikten führen.
Während einige Miterben einen sofortigen Verkauf der Immobilie bevorzugen, haben andere eine emotionale Bindung und möchten die Immobilie nicht aufgeben. Diese Dynamik führt oft zu einer Pattsituation, die die Auseinandersetzung - also die Verteilung - des Nachlasses erheblich erschwert.
In diesem Blogbeitrag erläutert Rechtsanwältin Sabrina Bauroth die verschiedenen Möglichkeiten, die Erbengemeinschaften haben, um die Problematik einer Immobilie im Nachlass einer Erbengemeinschaft zu lösen und den Nachlass gerecht zu verteilen. Von der einvernehmlichen Vermietung bis zur letztlich notwendigen Teilungsversteigerung gibt es viele Wege, die Erbengemeinschaft zu beenden.
Rechtsanwältin Sabrina Bauroth ist spezialisiert auf Erbrecht und gibt in diesem Beitrag wertvolle Hinweise, wie eine Einigung erzielt werden kann und welche rechtlichen Schritte sinnvoll sind, wenn sich die Miterben nicht einigen können.
Die Erbengemeinschaft ist eine Zwangsgemeinschaft, die entsteht, wenn eine Person stirbt und entweder durch Testament mehrere Erben einsetzt oder wenn die gesetzliche Erbfolge eintritt und der Nachlass auf mehrere Erben übergeht. Wenn mehrere Personen einen Nachlass gemeinsam erben, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer angelegt, sondern soll den Nachlass unter den Miterben entsprechend dem jeweiligen Anteil jedes Miterben aufteilen. Die Teilung des Nachlasses wird auch Auseinandersetzung genannt.
Wissenswertes zum Thema, wie man eine Erbengemeinschaft verlassen kann, lesen Sie in diesem Beitrag.
Immobilien in Erbengemeinschaften bergen immer Konfliktpotential zwischen den Miterben. Dies liegt vor allem daran, dass unterschiedliche Miterben auch unterschiedliche Beziehungen zu einer Immobilie haben, aus denen sich dann auch unterschiedliche Vorstellungen über den Umgang mit der Immobilie ergeben. Darüber hinaus können die Miterben unterschiedliche Pläne für die Immobilie haben, die sich manchmal nur schwer oder gar nicht miteinander vereinbaren lassen.
Nach dem Tod der Mutter M entsteht durch gesetzliche Erbfolge eine Erbengemeinschaft aus den drei Kindern T, S und U. Sohn S hat keine besondere Bindung an das Haus und möchte es am liebsten sofort verkaufen. Tochter T hat eine besondere Bindung und würde einem Verkauf nicht zustimmen, verfügt aber auch nicht über die finanziellen Mittel, das Haus selbst zu übernehmen und die Geschwister auszuzahlen. Sohn U ist unentschlossen, da er selbst Eigentümer eines Hauses ist und nicht auf das Geld aus einem möglichen Verkauf angewiesen ist.
Dieses kleine Beispiel zeigt, dass Erbengemeinschaften mit Immobilien entstehen können, in denen völlig unterschiedliche Vorstellungen darüber bestehen, was mit der Immobilie geschehen soll. Ein Miterbe will verkaufen, ein Miterbe will auf keinen Fall verkaufen und der dritte Miterbe ist unentschlossen. Bereits ein Miterbe, der einem Verkauf nicht zustimmt, kann aber die Auseinandersetzung des Nachlasses und die Verwertung einer Immobilie blockieren, da in diesen Fragen Einstimmigkeit in der Erbengemeinschaft herrschen muss.
Eine Immobilie ist in der Regel ein unteilbarer Nachlassgegenstand. Das bedeutet, dass nicht jeder Miterbe einen Anteil an einer Immobilie, wie z.B. dem Einfamilienhaus einer Familie, bekommen kann und dann damit machen kann, was er will. Ist in einem Nachlass nur Geld vorhanden, kann dieses unter den Miterben entsprechend ihren Erbanteilen aufgeteilt werden. Der Nachlass ist in einem solchen Fall also bereits teilbar. Das gilt aber für eine Immobilie nicht einmal dann, wenn es sich bei ihr z.B. um ein Mehrfamilienhaus mit einzelnen Wohneinheiten handelt. Denn auch dann müsste sich die Erbengemeinschaft darüber einig werden, ob und wie einzelne Wohneinheiten auf die vorhandenen Miterben übertragen werden sollen.
Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, wie die Erbengemeinschaft mit der Immobilie umgehen kann, um letztlich die Erbengemeinschaft auflösen zu können:
Im einfachsten Fall einigt sich die Erbengemeinschaft darauf, das Haus bzw. die Immobilie zu verkaufen. Das bedeutet, die Immobilie wird versilbert, also teilbar gemacht. Der Verkaufserlös wird dann entsprechend den Erbanteilen unter den Miterben aufgeteilt.
Dazu müssen allerdings alle Miterben dem Verkauf zustimmen, da jeder Miterbe gleichberechtigter Miteigentümer der Immobilie ist, unabhängig von seiner Erbquote, und ein Verkauf über die ordnungsgemäße Verwaltung des Nachlasses hinausgeht, bei dem die Mehrheit der Erben über das weitere Vorgehen entscheiden könnte.
Der Verkauf kann dann entweder über einen Makler oder in Eigenregie erfolgen. Diese Lösung ist oft die einfachste und führt zu einer vollständigen Auflösung der Erbengemeinschaft. Nachteilig kann jedoch sein, dass ein solcher Verkauf von einzelnen Miterben blockiert werden kann, weil ein oder mehrere Erben die Immobilie behalten möchten und es dadurch zu Konflikten kommen kann.
Sabrina Bauroth ist Rechtsanwältin und auf das Erbrecht spezialisiert. Sie steht Ihnen für alle erbrechtlichen Fragen gern zur Verfügung!
Die Miterben können auch vereinbaren, die Immobilie zu vermieten und die "Früchte" der Immobilie, d.h. die Mieteinnahmen, einzunehmen. Die Erbengemeinschaft kann gemeinsam Mietverträge abschließen und die Immobilie dann auch gemeinsam verwalten oder die Verwaltung einem Verwalter übertragen. Diese Lösung schafft zunächst regelmäßige Einnahmen, ohne dass die Immobilie sofort verkauft werden muss.
Die Vermietung kann eine Übergangslösung darstellen, bei der der Mietvertrag befristet abgeschlossen wird. Bei Wohnraummietverträgen ist hier aber aufgrund der gesetzlichen Regelungen und engen Grenzen Vorsicht geboten. Auch die Verwaltung und Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft kann schwierig sein. Da die Vermietung einer Immobilie zudem nicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, muss über die Vermietung Einigkeit in der Erbengemeinschaft herrschen. Gehören jedoch sehr viele Immobilien, z.B. sehr viele Mietwohnungen, zum Nachlass, kann auch die Vermietung der einzelnen Wohnung zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses gehören und es ist nicht unbedingt Einstimmigkeit unter den Miterben für eine Vermietung erforderlich.
Eine solche Vermietung führt jedoch grundsätzlich nicht zur Auflösung der Erbengemeinschaft. Einigen sich die Miterben darauf, die Immobilie langfristig und gemeinschaftlich zu vermieten, kann dies z.B. in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder in einer anderen Rechtsform erfolgen. Eine solche Gesellschaftsgründung würde die Erbengemeinschaft auflösen und könnte rechtssicher regeln, wie mit den Mieteinnahmen und der Verwaltung der Immobilie zu verfahren ist.
Solange die Erbengemeinschaft noch besteht, stehen gemäß § 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB alle Mieteinnahmen der Erbengemeinschaft und nicht den einzelnen Erben zu. Dadurch wird lediglich der Nachlass vergrößert, aber erst mit der Erbauseinandersetzung kommen die Erben in den Genuss der Mieteinnahmen. Aus diesem Grund ist es auch sinnvoll, die Immobilie z.B. in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu überführen.
Allerdings ist zu beachten, dass etwaige gesellschaftsrechtliche Probleme auftauchen könnten, die im Extremfall zu einer Haftung der einzelnen Miterben als Gesellschafter führen, denn die gesellschaftsrechtlichen Regelungen können mit dem Erbrecht kollidieren. So findet in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts keine Haftungsbegrenzung wie z.B. bei einer GmbH statt. Zudem lässt sich die Entwicklung einer Vermietung schlecht vorhersehen, d.h. es können hier die üblichen Probleme mit Mietern auftreten, die für die Erbengemeinschaft ein Risiko darstellen (z.B. Mietnomaden).
Wenn ein Miterbe willens und finanziell in der Lage ist, kann er mit Zustimmung aller anderen Miterben die Immobilie übernehmen. In diesem Fall zahlt er die anderen Miterben entsprechend dem Wert der Immobilie und den Anteilen der Miterben an der Immobilie aus.
Dazu sollte die Erbengemeinschaft den Wert der Immobilie durch einen Sachverständigen schätzen lassen, um den Verkehrswert und damit auch einen angemessenen Auszahlungsbetrag zu ermitteln. Der Erbe, der die Immobilie übernimmt, zahlt dann die anderen Erben entsprechend ihren Erbanteilen aus und wird als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen.
Damit bleibt die Immobilie in der Familie oder Gemeinschaft und die Erbengemeinschaft kann aufgelöst werden. Allerdings muss der übernehmende Erbe dazu auch finanziell in der Lage sein, da zur Auszahlung der anderen Erben oft eine größere Summe aufgebracht werden muss. Auch steuerrechtliche Fragen sind zu klären bzw. idealerweise vor dem Alleinerwerb mit einem hinzugezogenen Steuerberater abzustimmen.
Die Immobilie kann auch von einem oder mehreren Miterben genutzt werden. Dazu kann die Erbengemeinschaft mit dem nutzenden Erben einen Mietvertrag abschließen. Auch hier ist Einstimmigkeit erforderlich.
Sollte ein Miterbe die Immobilie nutzen, ohne die Zustimmung der anderen Miterben eingeholt zu haben, oder bereits vor dem Tod des Erblassers in der Immobilie gewohnt haben, ohne dass ein Mietvertrag bestand, kann dies zu Konflikten führen. Jeder Miterbe hat zwar das Recht, die Immobilie zu nutzen, solange die Mitbenutzung der anderen Miterben nicht beeinträchtigt wird. Die eigenmächtige Nutzung oder die Nutzung durch einen Miterben, der bereits in der Immobilie gewohnt hat, beeinträchtigt jedoch die Nutzung der Immobilie durch die anderen Miterben.
Können sich die Miterben nicht auf einen Mietvertrag einigen oder besteht innerhalb der Erbengemeinschaft keine Einigkeit, so bedeutet dies nicht, dass der die Immobilie nutzende Miterbe nicht für seine Nutzung zahlen muss. Das Zivilrecht kennt dafür die sogenannte Nutzungsentschädigung. Dadurch, dass die anderen Miterben die Immobilie nicht nutzen können, muss der nutzende Miterbe die anderen Miterben dafür entschädigen.
Die Nutzungsentschädigung kann ähnlich einer angemessenen Miete für die Immobilie bemessen und im Zweifelsfall durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.
Möglich ist bei einer Alleinnutzung durch nur einen Miterben auch, dass die weiteren Miterben eine neue Benutzungsregelung fordern, denn auch sie haben grundsätzlich das Recht, eine Immobilie im Nachlass zu nutzen. Hier können bei verhärteten Fronten erhebliche Probleme entstehen, die oft in einem gerichtlichen Verfahren münden. Oft schlagen Richter dann aber eine Mediation vor, weil sie ohne Einigung der Erbengemeinschaft vor nahezu unlösbaren praktischen Problemen bei der Urteilsfindung stehen, die tief ins Leben der Erben hineinragen.
Erbt eine Erbengemeinschaft eine baulich teilbare Immobilie (z.B. mehrere Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus), kann diese in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt werden. Jeder Erbe erhält dann eine eigene Einheit und wird als Alleineigentümer dieser Einheit im Grundbuch eingetragen, soweit diese Einheit seinem Erbteil entspricht.
Hierfür ist eine baurechtliche und notarielle Teilung erforderlich, die mit Kosten verbunden ist. Außerdem muss eine Teilungserklärung erstellt werden, die genau festlegt, welche Einheit wem gehört. Jeder Erbe erhält einen eigenen Teil der Immobilie, den er selbst und allein nutzen kann, und die Erbengemeinschaft kann aufgelöst werden, sofern der restliche Nachlass bereits verteilt wurde oder ebenfalls Bestandteil der Einigung ist. Auch für eine solche Zuordnung einzelner Wohneinheiten auf einzelne Erben ist Einstimmigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft erforderlich.
Lässt sich die Immobilie auf diese Weise nicht teilen, scheidet eine solche Teilung als Lösung bereits aus. Dies dürfte bei sehr vielen Erbengemeinschaften, die aus den Kindern des Erblassers bestehen, der Fall sein, da hier meist ein Einfamilienhaus vererbt wird, das baulich nicht teilbar ist.
Ein Erbauseinandersetzungsvertrag ist ein Vertrag zwischen den Miterben einer Erbengemeinschaft, der die Aufteilung des Nachlasses regelt. Mit diesem Vertrag einigen sich die Erben verbindlich darüber, wer welche Nachlassgegenstände erhält und wie die Vermögenswerte (z.B. Geld, Immobilien, Wertgegenstände) unter ihnen aufgeteilt werden.
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, kann in einem notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag geregelt werden, was mit der Immobilie geschehen soll, z.B. dass ein Erbe die Immobilie übernimmt und die anderen ausbezahlt, dass die Immobilie vermietet wird oder ähnliches, worauf sich die Erben einvernehmlich einigen. Der Vertrag kann z.B. auch die Zahlungsbedingungen für die Übernahme der Immobilie durch einen Miterben festlegen und das gemeinsame Eigentum an der Immobilie beenden.
Andererseits kann der Erbauseinandersetzungsvertrag auch regeln, dass die Immobilie bei den Miterben verbleibt und vermietet wird, dafür aber die Erbengemeinschaft aufgelöst und in eine für die Vermietung und Verwaltung besser geeignete Rechtsform überführt wird. In jedem Fall sind dann aber die gesellschaftsrechtlichen Haftungsregelungen und die Haftungsrisiken nach Auflösung der Erbengemeinschaft zu beachten und abzuwägen.
In einem Erbauseinandersetzungsvertrag können auch andere die Erbengemeinschaft betreffende Fragen geregelt werden, wie z.B. der Ausgleich von Schenkungen, die der Erblasser zu Lebzeiten einzelnen Miterben gemacht hat, die Begleichung von Schulden des Erblassers oder die Begleichung von offenen Forderungen oder Steuernachzahlungen.
Als im Erbrecht erfahrene Ansprechpartnerin in Berlin-Prenzlauer Berg, aber auch im Gesamtraum Berlin-Brandenburg und sogar bundesweit und international unterstützt Sie Sabrina Bauroth in allen Angelegenheiten des Erbrechts.
Kann sich die Erbengemeinschaft nicht einigen, was mit einer Immobilie geschehen soll oder wie der Nachlass verteilt werden soll, tritt meist Stillstand ein. Die Fronten können sich verhärten und der Streit kann sich über Jahre hinziehen. Da die Erbengemeinschaft aber nach den gesetzlichen Regeln nur zu dem Zweck entstanden ist, das Erbe zu verteilen und nicht, um den Nachlass wegen Streitigkeiten jahrelang zu verwalten, gibt es einige rechtliche Optionen und mögliche Schritte, die in Betracht gezogen werden können.
Die folgenden Optionen sind möglich:
Ein Mediator kann helfen, zwischen den Erben zu vermitteln und eine Lösung zu finden, die für alle Miterben akzeptabel ist. Ein neutraler Dritter kann oft neue Perspektiven aufzeigen und Vorschläge machen, die den Konflikt entschärfen. Eine Mediation ist oft kostengünstiger und vor allem zeitsparender als ein Gerichtsverfahren. Sie kann auch das Verhältnis der Erben untereinander verbessern, indem sie eine einvernehmliche Lösung fördert und die zerstrittenen Miterben wieder aufeinander zugehen lässt.
Können sich die Erben nicht einigen und kommt auch ein freihändiger Verkauf nicht zustande, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet, die Teilungsversteigerung beantragen. Die Teilungsversteigerung ist der Zwangsversteigerung sehr ähnlich.
Bei der Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös nach Abzug der Verfahrenskosten unter den Miterben nach ihren Anteilen aufgeteilt. Jeder Miterbe kann hierzu einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen, das Gericht leitet das Verfahren ein. Soweit sich die Streitigkeiten der Erbengemeinschaft nur auf die Nutzung oder Verwertung einer Immobilie beziehen, kann mit Hilfe der Teilungsversteigerung dieser Streitpunkt gelöst werden, da die Teilungsversteigerung zwangsläufig zum Verkauf und zur Auflösung der Erbengemeinschaft führen kann.
Allerdings liegt der Versteigerungserlös eventuell unter dem Verkehrswert, was für alle Erben finanziell nachteilig sein kann im Vergleich zum freihändigen Verkauf der Immobilie. Zudem entstehen Verfahrenskosten und das Verfahren kann langwierig und emotional belastend sein. Auch die besonderen Regelungen des Versteigerungsverfahrens sind zu beachten und können im Extremfall zur Benachteiligung einzelner Miterben führen. Daher sollten die Vor- und Nachteile der Teilungsversteigerung transparent abgewogen werden, bevor das Verfahren eingeleitet wird.
Die Teilungsversteigerung kann auch die Vorstufe zur Erhebung einer Erbauseinandersetzungsklage sein, da für eine solche Klage Teilungsreife vorliegen muss. Mit einer solchen Klage begehren ein oder mehrere Miterben eine verbindliche gerichtliche Entscheidung über die Verteilung der Nachlassgegenstände, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einvernehmlich über die Aufteilung des Nachlasses einigen kann.
Dies setzt jedoch voraus, dass zuvor alle unteilbaren Nachlassgegenstände verkauft oder versteigert worden sind, also der Nachlass versilbert wurde, denn nur dann kann ein Teilungsplan vom Gericht beschlossen werden. Sofern sich die Erbengemeinschaft also nach der Teilungsversteigerung einer Immobilie immer noch nicht über die Aufteilung des Nachlasses einig ist, kann eine solche Klage eine Option sein, wenn alle anderen Optionen und Schritte gescheitert sind.
Eine solche Klage sollte aber nur das letzte Mittel sein, denn sie ist teuer, langwierig und meist nicht erfolgreich, da sie rechtlich enorm komplex und selbst für Fachanwälte für Erbrecht eine Herausforderung ist. Darüber hinaus kann der Prozess die ohnehin meist angespannten Familienverhältnisse weiter belasten, da häufig Emotionen und persönliche Interessen im Spiel sind. Daher ist eine Einigung auf eine für alle Parteien angemessene, akzeptable Lösung grundsätzlich der beste Weg.
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Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn eine Person stirbt und mehrere Erben den Nachlass gemeinsam erben. Sie ist eine Zwangsgemeinschaft mit dem Ziel, den Nachlass unter den Erben entsprechend ihren Erbanteilen aufzuteilen.
Immobilien wecken bei den Erben oft unterschiedliche Interessen und Emotionen. Manche wollen die Immobilie schnell verkaufen und ihren Anteil erhalten, andere haben eine emotionale Bindung und wollen die Immobilie behalten. Diese unterschiedlichen Vorstellungen bei gleichzeitiger Zwangsbindung der Erben an den Nachlass können die Auseinandersetzung des Nachlasses erschweren und blockieren.
Die Erben können sich darauf einigen, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös aufzuteilen. Eine andere Möglichkeit ist, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu teilen.
Ja, ein Miterbe kann die Immobilie übernehmen, indem er die anderen Miterben ausbezahlt. Dies erfordert die Zustimmung aller Miterben und in der Regel eine Immobilienbewertung, um den Verkehrswert zu ermitteln. Mit Zustimmung aller Erben kann die Immobilie auch an einen Miterben vermietet werden.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird. Der Erlös wird dann nach Abzug der Verfahrenskosten unter den Erben aufgeteilt. Diese Lösung kann jedoch zu einem geringeren Erlös als ein regulärer Verkauf führen.
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